10.15 부동산대책 규제지역 발표｜서울 전역 경기 12곳 투기과열지구 지정

10.15 부동산대책 규제지역은 2025년 10월 15일 정부가 발표한 초강력 부동산 안정화 정책으로,

서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구로 지정되며 대출규제와 토지거래허가가 동시에 강화되었습니다.

이 글을 끝까지 읽으면 이번 대책의 핵심 내용과 지역별 지정 현황, 그리고 실수요자에게 미칠 실제 영향까지 한눈에 이해하실 수 있습니다.

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10.15 부동산대책 규제지역 발표 개요

• 발표일: 2025년 10월 15일

• 시행일: 2025년 10월 16일

• 주관기관: 국토교통부, 기획재정부, 금융위원회, 국세청

• 핵심 내용: 규제지역 확대, 대출규제 강화, 토지거래허가구역 확대

이번 10.15 부동산대책 규제지역 발표는 서울과 수도권 주택가격 상승세를 차단하고, 투기성 거래를 억제하기 위해 마련된 종합 안정대책입니다.

정부는 “실수요 중심의 시장 질서를 확립하겠다”는 목표 아래, 서울 전역을 규제지역으로 묶고 경기 주요 지역까지 대폭 확대했습니다.

서울 전역, 전면 규제지역 지정

이번 정책의 가장 큰 특징은 서울 25개 자치구 전체가 투기과열지구 및 조정대상지역으로 지정되었다는 점입니다.

기존에는 강남·서초·송파·용산 등 일부 지역만 규제를 받았지만, 이제는 서울 전역이 동일한 강도의 규제를 적용받습니다.

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서울 규제지역(25개 전 자치구)

종로구, 중구, 용산구, 성동구, 광진구, 동대문구, 중랑구, 성북구, 강북구, 도봉구,
노원구, 은평구, 서대문구, 마포구, 양천구, 강서구, 구로구, 금천구, 영등포구, 동작구,
관악구, 서초구, 강남구, 송파구, 강동구

이로써 서울 내 주택 매수 시 대출·청약·세제 등 모든 거래 단계에서 규제 적용을 받게 됩니다. 특히 청약 시 세대주 요건이 강화되고, 주택담보대출 비율(LTV) 축소로 자금 마련이 한층 어려워졌습니다.

경기 12개 지역, 투기과열지구 추가 지정

서울뿐만 아니라 수도권의 주요 거점 도시들도 10.15 부동산대책 규제지역에 포함되었습니다.
이는 서울 외곽으로 쏠리던 수요를 억제하고, 풍선효과를 원천 차단하기 위한 조치입니다.

경기도 규제지역(12곳)

과천시, 광명시, 성남시(분당구·수정구·중원구), 수원시(영통구·장안구·팔달구),
안양시(동안구), 용인시(수지구), 의왕시, 하남시

이들 지역은 서울과 동일하게 투기과열지구·조정대상지역으로 지정되며, 대출규제와 실거주 의무가 동시에 강화됩니다.

출처: 국토교통부 보도자료

대출규제 강화 — 실수요자 중심의 시장 전환

이번 10.15 부동산대책 규제지역 발표에서 가장 주목받는 부분은 대출규제 강화입니다. 정부는 대출을 통한 투기성 자금 유입을 차단하기 위해 LTV·DTI·DSR을 대폭 조정했습니다.

구분	기존	변경 후
LTV(주택담보인정비율)	최대 70%	최대 40%
DTI(총부채상환비율)	60%	40%
15억 초과 주택	제한 없음	대출 불가
15억~25억 주택	-	최대 4억 원
25억 초과 주택	-	최대 2억 원

또한 스트레스 금리가 기존 1.5%에서 3.0%로 상향, 전세대출 역시 1주택자의 경우 DSR 산정 대상에 포함됩니다. 결과적으로 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’는 사실상 불가능해졌습니다.

토지거래허가구역 확대 지정

이번 10.15 부동산대책 규제지역에서는 토지거래허가구역이 서울 25개 구와 경기 12개 시로 확대 지정되었습니다.

• 적용기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 12월 31일

• 허가대상: 아파트뿐 아니라 동일 단지 내 연립·다세대주택까지 확대

• 의무사항: 매입 후 2년 실거주 의무 부과

이로 인해 실거주 목적이 아닌 단기 투자 목적의 매수는 허가가 제한되며, 시장 내 투기성 거래를 원천적으로 차단할 수 있게 되었습니다.

출처: 국토교통부 보도자료

세제 및 불법거래 단속 강화

정부는 10.15 부동산대책 규제지역 발표와 함께 세제 개편 및 단속 정책도 병행합니다.

• 국세청: 초고가 주택 거래 및 편법 증여 검증 강화

• 경찰청: 부동산 불법행위 특별단속 전담팀 운영(841명 투입)

• 금융위원회: 사업자대출의 부동산 전용 여부 전수조사

• 국무총리실: 부동산 감독 전담기구 신설

또한 보유세·거래세 조정 방안을 검토하여 시장 안정세를 유지할 방침입니다.

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주택공급 확대 정책 병행

이번 대책은 규제 강화뿐 아니라 공급 확대도 함께 추진됩니다. 정부는 2026년부터 2030년까지 수도권에 135만 호를 공급하고, 노후 공공청사 및 국공유지를 주거용으로 전환할 계획입니다.

• 서울 영구임대주택 2.3만 호 재건축 추진

• 도심형 오피스텔·매입임대 7천 호 확대

• 성대야구장·위례 업무용지 등 공공주택 부지 지정

이는 시장 안정을 위한 “수요 억제 + 공급 확대” 병행 전략으로 평가됩니다.

10.15 부동산대책 관련 자주 묻는 질문

Q1. 이번 규제지역 지정으로 청약 자격도 달라지나요?

A1. 네. 규제지역에서는 세대주만 청약할 수 있으며, 2주택 이상 보유 시 청약이 제한됩니다.

Q2. 1주택자는 전세대출이 가능한가요?

A2. 가능하지만 DSR 산정에 포함되어 한도가 크게 줄어듭니다.

Q3. 비규제지역은 어디인가요?

A3. 수도권은 거의 포함되었으며, 일부 지방 중소도시만 비규제지역으로 남아 있습니다.

결론: 실수요자 중심으로 재편되는 부동산 시장

10.15 부동산대책 규제지역 발표는 단기적으로 거래 위축을 가져올 수 있지만, 중장기적으로는 투기 억제와 실수요 보호라는 명확한 방향성을 제시합니다.

이제는 시세차익보다 실거주 가치가 중요한 시장으로 바뀌고 있습니다. 정부의 표현처럼 지금이 바로 “시장 안정의 골든타임”입니다. 무리한 매수보다는 실수요 중심의 현명한 판단이 필요한 시점입니다.

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